5个市场调查技巧

在线娱乐成分大晒黑灯可能会提高现场访问的空置率，工作量更可行，可以检查物业注册

昨天从上海发出的消息传出，吉安地区已经完成了调查。最近民间调查公司，北京市统计局发言人Yu Xiuqin确认最近发起了空置的房屋调查，并选择了代表社区。

这一轮空置的房屋调查是由于缺乏官方数据所致。 8月25日，北京乔阳区宣布了有关该地区房地产市场的各种统计数据，数据显示东莞私家侦探推荐，乔阳的空缺率达到39.2％。以前，国家统计局指出“目前无法计算房地产的空缺率”。人们认为，空缺率的概念已延迟统计系统内的统一，这导致了“缺失”。

在采取官方行动之前，北京，杭州，南京，武韩和富州的五个城市对空置房屋进行了私人调查，包括晒黑的灯光，阅读水表和检查物业。

根据私人调查，北京卫星城的某些财产的空缺率最高，其中三分之二的属性是空置的，而武汉的最低空缺率为最低，平均空置率为23.9％。

我们的专家小组

统计专家

刘阳（中央金融与经济学统计学院的院长兼博士主管，从事统计教学30年）

房地产专家

Chen Baocun（全国房地产经理协会副秘书长）

Li Hongmin（Hansen International Management Consulting Agency的高级房地产分析师）

关键词·空置房屋

官方定义：从2003年统计年度报告开始，商业住房的空缺时间将被视为标准。 1年内空置的商业住房出售； 1年内空置的商业住房未售出的商业住房；在3年内用于空置的商业住房正在出售。

外国定义：除了我国的官方统计数据外，它还包括在二手市场上出售的房屋，在转会中仍未转移的房屋等。

5公民民事调查实验

南京

近40％的房主说他们有空置的房屋

调查方法：在线调查专家得分：1分

在南京，将近20,000名网民参加了由当地房地产网站发起的空置房屋调查。

结果表明，这次调查17,717个网民中有46.2％拥有两家（包括）和一个以上的房屋，而16.03％的人拥有“四座或更多房屋”。在带房屋的网民中，有36.55％的人表示有空置的特性。

专家分析

网民调查可能有很棒的娱乐组成部分

中央金融与经济学统计学院院长刘阳告诉我们的记者，两种最基本的统计方法是对调查和人口普查进行抽样。美国人口普查局计算出的住房空缺率来自抽样调查。

刘阳认为，从统计的角度来看，网民的调查不是代表性的，并且网络是虚拟的。

赫克森国际管理咨询局的高级房地产分析师李·洪敏（Li Hongmin）也认为，当网民填写调查表时，它可能包含许多娱乐和娱乐元素，其信誉不高。

北京

出租车司机放弃晒黑灯

调查方法：晒黑灯专家得分：3分

在北京，李·杰（Li Jie）是一个兄弟。他在周末的两天晚上放弃了这份工作，参加了某个网站上的“晒黑灯”活动，并在社区中拍摄了数百张黑灯照片。

根据Li Jie的观察，建筑物越昂贵，“黑光速度”越高，“黑光速率”越高。例如，在第四圈道路的东北桥附近的“外观资本”，黑光速度超过一半东莞小三调查-北京和上海已经在亨佐和其他五个地方在内的五个地方开设了空置房屋。，而乔阳北路的“ Xinghewan”较高。在诸如Huafang City和Gome City等住房价格相对较便宜的社区中，由于租户的数量，黑灯的较少。

以前，CCTV的“经济半小时”调查表明，北京周围某些物业的空缺率达到40％，而某些物业则没有占用三分之二的房屋。

专家分析

晒黑灯可能会放大空置率

统计专家Liu Yang认为，如果您想调查黑光速率，则必须首先确定将其视为黑光的外观。从什么点到什么点被认为是黑光。由于统计方法是不科学的，因此数据有很大的错误，并且所得的空置率应大于实际空置率。

李·洪敏（Li Hongmin）还分析了房屋的结构：“当前的大多数房屋结构都是多卧室，而大多数客厅和卧室都处于不同的方向，因此很难显示所有照片。此外，居民还越来越多地进行户外活动，因此很难说所有黑光都是空置的房屋。”李·洪敏（Li Hongmin）认为，晒黑的灯光照片可能会扩大空缺率。

杭州

水表的三分之一读取0

调查方法：水表阅读专家分数：5分

最近，杭州水行业集团发布了一个最新的内部统计数据，显示在杭州的杜钦区安装了水表的570,000座房屋中，超过1.7户家庭连续6个以上是“零水表”。

为了应对杭州水行业集团的数据引起的疑问，杭州的当地媒体记者访问并调查这些部门，并在新的房地产项目（如杭州的Binjiang and Sandun）中进行了更多发展。

根据一本书的“海地城市第二阶段水费细节”的书《海蒂安昌房地产公司》，从2010年5月21日至2010年7月21日，该物业第二阶段的1,500栋房屋中共有462座房屋，水表读数为“ 0”，总计为1/3。

专家分析

空缺率是否可以得出结论是有争议的

李·洪敏（Li Hongmin）说，与晒黑灯和计数空调相比，调查方法相对科学。数据相对准确，在“ 6个月”的长度中观察到。 “如果你不离开水表，你不能说这种房子被某人居住。这是一个简单的事实。”

统计专家Liu Yang举例说明了不科学的数据：如果我在商务旅行中不在家里呆一年，或者促进我孩子的上学，并在我孩子的学业附近租房，这两所房屋的水表不会显示出数字，那么这是空置的吗？

武汉

房地产代理商访问16,000所住宅

调查方法：现场研究专家得分：8分

在武汉，当地的房地产研究所首次对武汉住宅物业的空缺率进行了全面调查，并对68个大型新房屋社区进行了0.5 - 7年的现场研究和调查，访问了16,000多个住宅单位。在线调查收集了12,000多个有效的问卷，涉及300多个新房屋和旧社区。

就识别标准而言，“完全未装饰的房屋”定义为空置房屋，从此获得的空置率数据应更接近实际空置率的下限。

根据他们的在线调查和现场研究，武汉房地产市场的总体空缺率平均为23.92％。

专家分析

严格的定义更可靠

“从统计的角度来看，这项调查的数据相对可靠。” Liu Yang提出，如果要计算空置率，则必须严格限制空缺率的计算口径和计算范围，并且采样调查计划必须是科学的，系统的，完整的和运行的。

刘杨说，可以按类型对房屋调查，例如别墅，高端房屋，普通商业房屋，甚至是旧公共房屋，并且可以获得空置率。 “该机构的调查符合一些'统计'条件。”

富裕

财产注册发现“输入”房间

调查方法：物业注册专家分数：9分

在福州，为了找到一个相对可靠的数据来证明空缺率，当地媒体和新闻部的记者分为多个渠道，进行了深入的调查。调查取样了18,047户家庭，其中3,953座是空置房屋，空缺率约为22％。

例如，记者在物业办公室发现了一份表格，该表格清楚地记录了711栋房屋的情况，已搬进了376栋房屋，正在翻修60座房屋，“输入”了123个房屋，其余的都是空房子。

物业人员解释了“进入”的概念，即他们已经在物业办公室注册，但他们不居住或出租。

专家分析

检查属性相对可靠

李·洪敏（Li Hongmin）提出，检查房地产注册以反映空缺率更为可行。 “数据更科学，不会浪费太多人力，物质资源和财务资源。”

李·洪敏（Li Hongmin）说，在我国，每个城市的房地产管理部门都有一个负责财产管理的部门。该部门有详细的财产注册和相对详细的入住率记录。因此，此方法比“检查水表”和“计数空调”更简单，更方便。

但是刘阳为一个例子：如果儿子的父亲去世，母亲要他的儿子陪伴他，那么没有人会住在儿子的家中。在这种情况下，在该物业中注册的“某人生活”，空缺率不容易计算。

专家建议

首先调查空置房屋并设置“标准”

刘杨在接受法律夜晚的采访时说，这些调查人民空缺率的方法不是科学的，而且他们获得的数据也不是科学的。获得两个重要步骤来获取统计数据：一个是具有准确的指标概念，另一个是采用调查方法。 “没有统一的'空缺概念'的标准。”

国家房地产经理协会副秘书长陈·巴科恩（Chen Baocun）认为，尽管对空缺率进行私人调查的方法具有一些娱乐元素，但可以从中学到一些娱乐元素，例如检查房地产注册。这些数据还表明，城市的空缺率问题确实存在，并且在某些地区更为严重。

关于如何采用科学和合理的调查方法，陈·鲍森（Chen Baocun）认为，当消耗大量人力和物质资源开始的人口普查开始时，最好将其“在住房空缺率上进行直播”。 “毕竟，房子不能被隐藏或隐藏。”

专家认为，民事调查的空缺率已经暴露了不可避免的现实 - 统计部门对空缺率的“失语症”是“失语症”。我希望这样的民间“黑人幽默”可以鼓励统计部门增强其责任感，并向公众提供科学而真实的房地产市场数据。

可以与人口普查进行“实时广播”

Chen Baocun提出，非常有必要了解空位率。首先，它确实反映了供求之间的方向。其次，就是要简单地计算整个房地产市场的泡沫有多大。第三，它是准确掌握开发人员的脉搏，看看它是否真的必须购买。我们还可以为下一个监管政策做准备。

Chen Baocun认为，尽管私人空缺率的调查方法有些有趣，但可以从其中一些学习，例如检查财产注册是一种相对科学的方法。

关于如何采用科学和合理的调查方法，陈·鲍森（Chen Baocun）认为，当消耗大量人力和物质资源开始的人口普查开始时，最好将其“在住房空缺率上进行直播”。 “毕竟，房子不能被隐藏或隐藏。”

这篇文章/记者李·洪彭（Li Hongpeng）